Rechter zet lijn huurkorting onverminderd voort

Huurbetaling tijdens corona (part III).

Hoewel 6 januari 2021 de allereerste prik is gezet, is de corona crisis voorlopig nog niet voorbij. Sinds 15 december 2020 is Nederland weer in lockdown. Dat maakt het voor huurders en verhuurders steeds lastiger om te overleven. Eerder schreven wij al twee blogs over de voorlopige lijn in de rechtspraak ten aanzien van huurkorting. Inmiddels zijn tal van uitspraken gedaan, waardoor we (voorzichtig) een lijn kunnen zien hoe de rechter beslist en welke omstandigheden worden meegewogen. In deze blog alle info op een rijtje.

De lijn in de rechtspraak
In kort geding-procedures oordeelden rechters veelal dat verliezen vanwege ‘verminderd gebruik’ van winkelruimtes en/of horecapanden niet alleen voor rekening van de huurder moeten komen. De huurder en verhuurder moeten samen het verlies nemen. Dit betekent dat de rechter over het algemeen een huurkorting toekende van 50%, op voorwaarde dat partijen een bodemprocedure zouden starten voor een definitief oordeel over de huurkorting.

In de eerste bodemprocedure oordeelde de Rechtbank Rotterdam dat de corona crisis weliswaar als onvoorziene omstandigheid wordt aangemerkt, maar dat het (in dit specifieke geval) niet tot aanpassing van de huurprijs leidde. Eén van de overwegingen van de rechtbank daarbij was dat omzetverlies in beginsel tot het ondernemersrisico van een huurder behoort.

Wat is belangrijk in een procedure?
Huurders kunnen aanvoeren dat partijen de corona crisis en haar gevolgen niet konden en niet hebben voorzien, als gevolg waarvan de pijn evenredig verdeeld moet worden. Een huurder moet goed onderbouwen waarom niet langer kan worden verwacht dat hij de afgesproken huurprijs blijft betalen. De (financiële) situatie van voor- en tijdens de corona-crisis moet uitvoerig worden toegelicht. Daarnaast moet de huurder kunnen aantonen dat betaling van de volledige huurprijs niet meer in verhouding staat én dat hij er alles aan heeft gedaan om vaste lasten te verminderen en omzet te genereren. Is bijvoorbeeld overheidssteun aangevraagd?

Argumenten voor verhuurders zijn het belang van rechtszekerheid en het feit dat grootscheepse niet-betaling de crisis eerder zal vergroten dan verkleinen. Ook de positie van de verhuurder ten opzichte van derden en de vraag of een verhuurder in financiële problemen komt door huurkorting spelen een rol bij de beoordeling door de rechter. Voor beide partijen geldt dat wanneer zij in de problemen komen, zij dit goed moeten onderbouwen met bewijs.

Tot slot
Hoewel uit veel uitspraken in kort geding volgt dat huurder en verhuurder de pijn in beginsel moeten delen, lijkt het erop dat, afhankelijk van de specifieke omstandigheden, zowel huurders als verhuurders in een bodemprocedure aan het langste eind kunnen trekken. Voor beide kanten valt in ieder geval wat te zeggen. Vragen over huurkorting of een andere huurgerelateerde vraag? Neem dan gerust contact op met Tim Gijtenbeek, Wouter de Veer of één van onze andere specialisten.

Bron:
Rechtbank Rotterdam d.d. 7 augustus 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:7089

Vorige blogs:
https://www.dekoningvergouwen.nl/blog/huurbetaling-tijdens-corona-part-ii
https://www.dekoningvergouwen.nl/blog/corona-en-huur-geen-beste-combinatie